Q:  如果客户要购买期房，在法律层面需要注意哪些问题？会存在哪些风险？

 

A:   现阶段随着伦敦房价的不断攀高，楼盘的开发商也 越来越多，选一个高质量的开发商对购买期房来说是一定程度的保障。虽然房地产现在情势大好，但从律师的角度上来说，我们也时常能看到一些纠纷。

在选定房产 后，从法律层面需要注意的就是一些细节，以之前的一个客户为例，他就遇到了房屋中介和最后购房合同给出的信息出现严重不符，竣工日期相差了一年，最后三方 出面协调，才重新修改了合同。

 

在买卖房产过程中，只有买卖合同、政府给出的基本条款、相关法律法规及双方律师的书面来往才具有法律强制执行力和法律约束力，前期与房屋中介获得的信息可以作为参考，但并不保证当发生纠纷时可以被法官采纳，所 以千万不要忽略合同及租约的条款，即使很细小的一个条款都有可能影响实际的居住。

 

之前的案例就有出现过一个关于停车位的问题，有很多新修的公寓停车位有 限，只允许两居室或三居室及更大面积的购房者购买停车位，那小户型和没有购买停车位的住户就只能向政府申请“居民停车许可证”（Parking Permit）。

 

但有些楼盘在动工前，为了确保周边的环境，开发商就已经向政府保证住户不可向政府申请“居民停车许可证”，那这种情况就需要提前考虑是否继续购买了。类似的细节问题还有很多，需要根据个案情况具体分析。

 

律师的参与其实已经规避了大部分所谓期房的风险，对开发商及周边环境的调查报告，都提前让买家可以对自己的房产有全方位的了解，买得更加安心。还有两点需要特别注意的，首先就是竣工日期突然提前，造成尾款不能及时到帐所产生的违约，中期款和押金无法追回。这种情况就只能通过定期与开发商沟通施工状况，和提早规划购房金来避免。

 

另外，交房时的实际面积与规划面积相差多于5%就属于开发商违约，这种情况在近几年也时有发生，虽然交房时开发商会出具一份建筑测量证明，交房时自己雇一位测量师也十分必要，这份文件是对自己作为买家和以后房产转卖的保障。

 

Q： “炒楼花”在法律层面是否存在风险？买卖双方的风险应如何规避？

 

A：“炒 楼花”是一种风险投资，由于近年来房地产的繁荣，买卖双方都有更多的选择，逐渐有出现由于卖家遇到出价更高的买家，或买家突然改变购买意向而造成的交易突 然中止，被迫停止的那一方不仅浪费了很多时间，还损失了交易产生的律师费用，这就需要卖房律师更为严谨的预订合同和条款的起草。

 

想要做期房转手的买家需要特别注意的是，为了防止由于炒房造成的房产泡沫，开发商通常会限制合同的转让次数，有的甚至在交房前不得转卖，在签署合同前要特别注意所购房产是否可以转让及可转让的次数。

对于卖家来说，需要注意的就是，转让购买合同转让的只是购买权，而不能转责任， 也就是说一旦下一位买家由于任何原因导致最终不能成交，造成的全部损失都要有由最初的买家负责。

 

这就需要对接盘买家身份、资金和信用有一个全面的评估，也 可以通过让新买家与开发商直接签署一份契约，以约束新买家的责任及义务，从而减少风险。对于买家来说，买“楼花”特别需要注意的就是确认卖家的购买权是真 实有效的，以及是否可以再次转让。

 

Q：中国近期加强“蚂蚁搬家”式购汇管理后，是否会对华人在英买房造成影响？对此，你对买家有什么建议？ 

 

A：现在的期房买卖整体变化没有太大，但是基于中国的政策调整，进一步收紧的购汇管制，人民币的汇率调整及股票的波动是否会造成国内购房者无法完成他们的交易都还在观望中。不过，在近期的房产展销会上，华人买家的购买力还是很强的。

 

另外，买房过程中信任和沟通很重要，前期看房过程中，要挑选与开发商关系好的房屋代理，他们有更多更优的房源，也能为购房人争取到更多的优惠。

 

选择一个经验丰富的律师也很重要，虽然有一些英国本土的律师价格比较低廉，但所购楼盘开发商的 推荐律师还是更为安全的选择，因为该楼盘的信息已在这里有备案，大大缩短了环境调研所需时间，可以保证在指定日期内交换合同。

 

更重要是，这些律师与开发商的关系比较好，方便为客户争取更多的权益。同时好的律师会带你了解如何购买英国房产。